Qui peut vendre en viager ?
Ce qu'il faut savoir

Dans un marché du logement en constante évolution, vendre en viager s'impose comme une solution patrimoniale stratégique. Ce mode de cession attire de plus en plus de propriétaires souhaitant conjuguer liberté financière et transmission progressive de leur actif. Chez Malvé Immobilier, nous constatons un intérêt croissant pour cette forme de vente, notamment chez les seniors soucieux d'assurer leur avenir tout en restant chez eux. Mais qui peut vendre son bien en viager ? Quelles sont les conditions, les limites d'âge ou encore les types de propriétés concernés ? Voici l'essentiel à connaître avant de franchir le pas. 

Pour envisager une vente en viager, le premier critère à remplir est d'être pleinement propriétaire du logement concerné. Cela signifie détenir l'ensemble des droits de propriété, sans indivision ni usufruit réservé à un tiers. De plus, le vendeur doit avoir la capacité juridique, c’est-à-dire être en mesure de contracter librement. Malvé Immobilier veille à ces vérifications afin d'éviter toute contestation future. 

Un autre principe régit le viager : l'aléa. L'acheteur ne doit pas être en mesure de prévoir avec certitude la durée du contrat, autrement dit l’espérance de vie du vendeur. Si ce principe est remis en cause, la validité du contrat pourrait être contestée. C’est pourquoi nous accordons une importance à l'évaluation de l'état de santé et de l'espérance de vie du vendeur. 

Par ailleurs, la vente doit obligatoirement être constatée par acte notarié. Le notaire joue un rôle central pour sécuriser les engagements des deux parties. Malvé Immobilier collabore avec des notaires de confiance pour garantir une transaction sereine et conforme aux exigences légales. 

Il n'existe pas d'âge minimum légal pour vendre en viager, mais dans les faits, ce dispositif s'adresse principalement aux personnes âgées, généralement à partir de 70 ans. Pourquoi ? Parce que l’espérance de vie plus courte permet de définir une rente mensuelle plus élevée pour le vendeur tout en rendant l’opération plus attractive pour l’acquéreur. Chez Malvé Immobilier, nous conseillons souvent aux vendeurs de plus de 75 ans de considérer cette option comme un outil stratégique de la gestion de leur patrimoine. 

Ainsi, un propriétaire de 75 ans disposera d’un levier intéressant pour améliorer son pouvoir d’achat tout en restant chez lui s’il opte pour un viager occupé. Cette formule est particulièrement prisée à Royan et dans ses environs, où de nombreux seniors souhaitent continuer à vivre dans leur cadre de vie habituel tout en tirant des revenus réguliers de leur logement. 

Toutefois, même à 60 ou 65 ans, vendre son bien en viager reste possible, sous réserve d’une analyse de la situation et de l’adéquation entre le profil du vendeur et les objectifs financiers visés. Notre agence réalise un accompagnement personnalisé pour évaluer la pertinence du projet, en tenant compte de la durée de rente estimée, de la valeur du bien et des attentes de chaque client. 

Tous les types de logements peuvent faire l'objet d'une vente en viager : maison individuelle, appartement en copropriété, immeuble de rapport ou même un local mixte, tant que le propriétaire en détient la pleine propriété. Le type de bien, sa localisation, son état général et son potentiel locatif peuvent cependant influencer les modalités de calcul de la rente et la durée de l'engagement. À Royan par exemple, une maison avec vue mer ou proche du centre peut être valorisée différemment d’un appartement en zone périurbaine. 

On distingue principalement deux formes : le viager occupé, dans lequel le vendeur continue d'habiter la résidence ou en conserve l'usage, et le viager libre, qui transfère la jouissance immédiate à l'acquéreur. Le premier est majoritaire, car il permet au vendeur de rester chez lui tout en percevant une rente. Cette formule répond aux attentes de nombreux seniors désireux de conserver leurs habitudes de vie sans sacrifier leur stabilité financière. 

D'autres variantes existent comme la vente de la nue-propriété ou avec réserve du droit d'usage et d'habitation. Chacune de ces options présente des avantages fiscaux ou patrimoniaux différents. Dans tous les cas, l'accompagnement par un professionnel permet d'évaluer la meilleure stratégie selon le profil du bien, les objectifs du vendeur et les attentes du marché local. 

Lorsqu'on choisit de vendre en viager, le prix se décompose en deux volets : le bouquet, versé comptant à la signature, et la rente mensuelle, versée jusqu'au décès du vendeur. Le montant du bouquet est librement fixé par les parties et n'est pas obligatoire, même s'il est fréquent. Il permet souvent de couvrir des besoins immédiats. Chez Malvé Immobilier, nous aidons nos clients à déterminer un montant de bouquet en fonction de leur situation personnelle et de leurs objectifs financiers. 

La rente, quant à elle, est calculée selon plusieurs critères : l’âge du vendeur, la valeur marchande de l’habitation, l'éventuelle occupation du logement et les tables de mortalité officielles.  

Bon à savoir : Les tables de mortalité sont des outils statistiques utilisés pour estimer l’espérance de vie d’une personne en fonction de son âge et de son sexe. En viager, elles permettent de calculer la durée prévisionnelle pendant laquelle la rente devra être versée, et donc d’ajuster le montant de cette rente. 
 
Un bien occupé subit une décote d’environ 30 à 50 %, compensée par le droit d’usage conservé par le cédant. Cette décote est essentielle pour rendre l’investissement attractif pour l’acquéreur tout en garantissant au vendeur la sécurité d’un revenu à vie.